Principals equipaments:

Ronda Europa: Constitueix l’eix principal del barri i tindrà una longitud d’un quilometre i mig.

Estació de la RENFE: El barri disposarà de la quarta estació de trens de la ciutat. A més de les connexions amb altres poblacions, aquesta nova estació permetrà als habitants utilitzar el tren com un metro urbà.

Parc de les Aigües: Ocuparà 64.000 m² de terreny i forma part de la segona fase d’urbanització del barri de Can Llong

Club Natació Sabadell: Disposa d’un terreny de 37.000 m² en el qual construirà les seves noves instal.lacions. Comptarà amb un club social, una residència d’estudiants, piscines, poliesportius coberts, així com instal.lacions per fer esport a l’aire lliure.

Altres equipaments:

La Generalitat construirà una Escola en uns terrenys ja reservats per l’Ajuntament.

És previst la restauració de la Masia de Can Llong, protegida pel pla especial de protecció del patrimoni de Sabadell.

3. OBJECTIUS

El PGMOS, aprovat definitivament el 22 de desembre de 1993, defineix els següents objectius pel desenvolupament del sector Can Llong:

1. Creació d’una zona de creixement residencial, continuació dels barris de Via Alexandra i Ca n’Oriac amb un percentatge mínim d’habitatges en règim protegit del 50%.
2. La resolució del pas de la línia de RENFE Barcelona-Manresa cobrint part del seu trajecte.
3. La creació d’un parc veïnal a l’àrea central i més elevada del sector, que incorporarà la masia de Can Llong.
4. La creació d’una zona destinada a dotacions privades de caràcter esportiu, per a les noves instal.lacions del Club Natació Sabadell.

4. ANÀLISI DEL POTENCIAL DE SOSTRE COMERCIAL

Al ser un barri de nova creació, considerem de vital importància una orientació del comerç a implantar, des del moment zero. Per aquest motiu aquest document forma part del Programa d’Orientació per als Equipaments Comercials de la ciutat de Sabadell.

Abans d’analitzar l’oferta comercial d’aquest nou barri, tant des del punt de vista quantitatiu com qualitatiu, considerem que aquest anàlisi s’ha de realitzar tenint en compte les necessitants del nou barri veí de Castellarnau.

Aquest nou barri segons el corresponent Pla Parcial, compte amb un sostre comercial de 17.000 m² i amb unes 850 vivendes. Està situat al costat del barri de Can Llong i suposa la continuació de l’Avinguda d’Estrasburg a l’altra banda de la plaça de Córdova.

Per tant tot i formar part de dos Plans Parcials diferents a l’hora d’analitzar els usos comercials, considerem Can Llong i Castellarnau com un sol barri.

Tenint en compte que estem parlant d’un barri de nova creació, amb vocació de residencial, ubicat entre els barris de Can Rull i Ca n’Oriach i vista l’experiència d’altres promocions d’aquestes característiques, estem en disposició d’analitzar la capacitat comercial d’aquest nou barri.

Aquest informe, per tant, analitza i orienta en la necessitat de comerç i serveis que aquest nou barri necessita, trobant el punt d’equilibri entre aquestes dues situacions:

• Des del punt de vista quantitatiu, una primera dada que ha interessat estudiar ha estat la de les ratios m²/habitants en municipis de Catalunya amb una població similar a la que es preveu per Can Llong, és a dir municipis d’uns 10.000 habitants. Però els resultats han estat tant diversos, -depenent de la tipologia de municipi, de la ubicació concreta respecte el seu envolvent, de la implantació d’alguna mitjana superfície, etc...- que s’ha optat per a utilitzar les ratios establertes en el sector.

Una oferta comercial equilibrada, en àmbit d’una àrea comercial completa (per a municipis de grandària mitjana, que equilibren relativament bé la captació de clientela i una certa fuga de despesa cap a centres comercials més importants), pot situar-se entre l’1,4 i els 2 m² per habitants.

En el cas del nou barri de Can Llong/Castellarnau, creiem que la ratio òptima es situa a la banda baixa degut a que:

• La segona ratio que ha interessat analitzar ha estat la del nombre de persones per habitatge previsibles pel barri de Can Llong/Castellarnau.

Segons dades de l’Institut d’Estadística de Catalunya, l’any 91, les llars familiars a Sabadell, estaven composades per 3,3 membres; en quatre anys, aquesta xifra es va reduïr en 0,3 punts i la tendència és a seguir baixant. Segons la majoria d’estudis sociològics referents a la composició de la llar familiar, en aquests moments estan proliferant les llars unipersonals i la de parelles sense o amb un fill. Per això ens sembla raonable que per a la nova promoció de vivendes de Can Llong, es consideri una ratio de 2,7 persones per habitatge.

Així, en el cas de Can Llong/Castellarnau, en que és previst, un total de 4.043 habitatges i suposant una mitjana d’ocupació de 2,7 persones per habitatge, obtenim un total de 10.916 habitants, que a nivell de càlcul arrodonirem a 10.900 habitants.

Considerem per tant que les necessitats comercials d’aquests habitants queda coberta amb un màxim de 15.200 m² de comerç.

Dins el sector terciari, per a saber la relació entre comerç i serveis, la millor font de que disposem és el cens que aquest equip ha realitzat a diferents municipis de Catalunya o barris de Barcelona. Evidentment, els resultats varien en funció de la zona estudiada però com a terme mig podem concloure que, mentre l’oferta en comerç en planta baixa representa el 60% de l’oferta terciària, els serveis en representen el 40% restant, tot i que la tendència en aquests moments és a igualar-se ambdós percentatges.

Per tant, proposem a Can Llong una superfície de serveis de com a màxim 10.000 m².

Així, el "sostre comercial" al nou barri de Can Llong/Castellarnau no pot excedir dels 25.200 m².
Comerç 15.200 m²
Serveis 10.000 m²
TOTAL 25.200 m²

De totes maneres, aquests estàndards caldrà subdividir-los entre les necessitats pròpies del comerç més quotidià i, per tant, necessàriament més proper a les àrees residencials, i el comerç de bens de consum més durador (moda, equipament de la llar, lleure, etc...) que tendirà a localitzacions més centrals o equipaments singulars de caràcter més específic, tal i com s’especifica posteriorment en l’anàlisi qualitatiu.

4.2.1. COMERÇ

En aquest apartat volem donar una primera resposta a quins han de ser els usos comercials i en quina proporció haurien d’estar presents en el nou barri de Can Llong. Per fer-ho partim de les últimes dades publicades per l’Institut Nacional d’Estadística sobre el desglòs de la despesa anual total per persona segons subgrups de despesa any 98. De tots els subgrups que facilita l’INE, només tenim en compte aquells que fan referència a la despesa comercialitzable, -que és aquella suscebtible de ser comprada en un establiment- a excepció de la despesa en automoció i carburants, que l’experiència ens ha demostrat que desviruta els resultats.

Al final d’aquest procés, disposem de les dades de consum comercialitzable classificades pels grans grups que defineix el PTSEC amb el percentatge de representativitat:

Quotidià alimentari 188.900 53,0%
Quotidià no alimentari 64.300 18,1%
Equipament personal 40.500 11,4%
Equipament llar 23.800 6,7%
Lleure i cultura 26.900 7,6%
Altres 11.800 3,3%
TOTAL 356.200 100,0%
(Font: INE 98)

De totes maneres per a traduir aquestes dades en superfície comercial per cada grup, és a dir, definir el mix comercial ideal, hem de solventar el fet que:

- La relació entre el que representa la despesa comercialitzable d’una família dins el pressupost familiar, és un indicatiu, però no és directament imputable a la superfície de venda. Cal corretgir-ho amb les facturacions mitjanes/m² per sectors que facilita el PTSEC i les dades que aquest equip disposa sobre el sector.

- En segon lloc hem de tenir en compte la previsible ubicació d’un supermercat d’uns 2.200 m² que resta superfície de quotidià alimentari i no alimentari.

Després d’ambdues rectificacions, obtindriem el següent mix comercial ideal:

Superfície %
Quotidià alimentari 4.350 m² 28,6%
Quotidià no alimentari 1.050 m² 7,0%
Equipament personal 2.300 m² 15,1%
Equipament llar 2.550 m² 16,7%
Lleure i cultura 1.700 m² 11,2%
Altres 1.050 m² 6,9%
Supermercat 2.200 m² 14,5%
TOTAL COMERÇ 15.200 m² 100,0%

4.2.2. SERVEIS

Per a calcular i tenir una primera orientació de quina ha de ser la proporció que cada un dels serveis que es poden implantar a Can Llong/Castellarnau hauria de tenir, la unica font d’informació de que disposem en aquest cas, és dels diversos censos a nivell de carrer que aquest equip ha realitzat a varis municipis de Catalunya i alguns barris de Barcelona. Tal i com ja hem citat abans, els resultat obtinguts han estat variables i depenen de diversos factors, però el càlcul promig de tots els censos, ens aporta el següent resultat, que considerem és una bona orientació:

Institucions financeres 18%
Altres oficines i serveis 12%
Restauració 35%
Serveis personals 25%
Altres 10%
TOTAL 100%
(Font: BFL)

En el cas dels serveis, com la base amb la qual hem treballat és la realitat observada, podem aplicar -com a primera orientació-, els percentatges directament al nombre de locals.

Després de l’anàlisi quantitatiu i tenint en compte l’excés de superfície comercial de què es disposa, es defineix el tipus de comerç que creiem s’hauria d’instal.lar en el barri de Can Llong/Castellarnau així com les zones en que hi ha excés de superfície comercial.

La concentració comercial del barri s’ha de situar a la Ronda Europa, entre la plaça de Lisboa i el carrer Moscou, la qual disposa d’una secció de carrer d’uns 42 metres que ens permet:

. Una zona d’aparcament amb parquímetre per tal de tenir més rotació de vehicles,

. i una superfície comercial potencial de 15.644 m², superfície que equival a la d’un Centre Comercial mitjà.

Si tractem la Ronda Europa com un centre comercial, aquesta seria el "mall" i la Plaça de Córdova la ròtula, és en aquesta plaça on s’haurien de concentrar les activitats d’oci i restauració, és la zona que genera més mobilitat de persones.

Al final de l’eix tocant el carrer de Sarajevo hi ha l’únic edifici destinat a usos comercials amb 1.796 m², en aquest espai s’hi ha d’ubicar un comerç "d’abast de barri" tipus supermercat. Considerem adient la instal.lació d’un supermercat d’uns 2.200 m² per una població de 10.900 habitants.

A la Ronda Europa des de Moscou a Sarajevo s’ha de situar el comerç que generi centralitat, el mix comercial del qual ha de pivotar en l’equipament de la persona i de la llar. El comerç quotidià no alimentari, com el quiosc es situaria a la plaça al costat de la restauració.

La continuació de l’eix comercial cap a la plaça de Lisboa és purament un apèndix en que s’hauria d’instal.lar un comerç molt especialitzat amb operadors potents. Sense oblidar les dimensions de la plaça.

A l’avinguda d’Estrasburg considerem excessiu el sostre comercial previst . En aquesta zona el tipus de comerç que s’hi ha d’instal.lar és un comerç de productes quotidians. En el plànol s’ha indicat el trencament comercial entre la plaça de Córdova i el carrer de Sarajevo produït pel Parc de les Aigües.

El comerç en la zona de Castellarnau s’hauria de concentrar en les illes B, C, D i F., és a dir, en la continuació de l’avinguda Estrasburg instal.lant-se un comerç de proximitat. Considerem excessiu els metratges destinats a ús comercial en la zona de Castellarnau.

En el carrer de Plini el Vell s’ha d’ubicar un comerç quotidià de proximitat.

A continuació s’especifica per a cada carrer la superfície comercial que s’hauria de reduir per tal que el sostre comercial de Can Llong/Castellarnau giri al voltant dels 25.200 m², definits com a sostre comercial i de serveis òptim.

A l’avinguda d’Estraburg, zona Can Llong, proposem una reducció aproximada del 66% de la superfície comercial, passant dels 5.817 m² definits en la modificació puntual del pla parcial, a uns 1.970 m².

En el carrer de de Plini el Vell la reducció seria d’aproximadament un 50%, uns 620 m² comercials serien suficients per satisfer la demanda de la zona.

Quan a la Ronda d’Europa es proposa eliminar l’ús comercial de l’illa UE.14.05/1amb un sostre comercial de 1.100 m² i de les illes UE. 04.01/1 i UE.03.01/1 reduir-lo a la meitat, en 1.175 m² i en 895 m² respectivament.

Respecte a l’illa UE.16.01/2 amb 1.020 m² de superfície comercial en el carrer de Praga, al no formar part de l’eix comercial de la zona -Ronda Europa/Av. Estrasburg-, considerem que es podria eliminar per no provocar mortaldat comercial, és a dir, locals de difícil ocupació.

En la zona de Castellarnau es proposa eliminar l’ús comercial de les illes A i E i situar la zona comercial en l’Av. Estrasburg i en els carrers més propers, reduïnt la superfície comercial de les illes B, C, D i F (d’uns12.034 m²) aproximadament a la meitat.

El diferencial de sostre comercial que es produeix fins arribar als 25.200 m² definits es reduirà al passar de la superficie marcada per el planejament a la superficie neta construida.

Per tant definim com a zona comercial d’aquest nou barri, l’eix format per la Ronda Europa amb un comerç basat en equipament (persona/llar/lleure) i l’Avinguda d’Estrasburg amb un comerç més de proximitat.

En el plànol que s’adjunta s’ha plasmat les zones en que segons la Modificació Puntual del Pla Parcial de Can Llong i de Castellarnau es permès l’ús comercial, així com els metres quadrats de sostre comercial, i els conceptes de comerç a implantar en funció de les característiques morfològiques i edificatòries del nou barri.

Com a punt final d’aquest apartat, voldriem fer dues recomanacions:

- Per evitar "mortaldad comercial" en hores d’obertura del comerç, no es recomana la implantació d’entitats financeres, d’Agents de la Propietat Immobiliària, empreses d’assegurançes i empreses de treball temporal en l’eix central de la Ronda d’Europa

- Per evitar el minifundisme, cap establiment hauria de tenir una superfície bruta de menys de 30 m², a excepció d’activitats puntuals com quiosc, estanc, bijuteria, reparació de calçat, caramels, etc...