B. Informe sobre el potencial
d'usos comercials del Pla Parcial de Can Gambús B. Informe sobre el potencial
d'usos comercials del Pla Parcial de Can Gambús Can Gambús és un projecte d’un nou barri per a Sabadell, un cop construït oferirà uns 3.285 nous habitatges, dels quals uns 572 habitatges seran de règim protegit de promoció pública, a més d’equipaments i serveis urbanísitics de qualitat que promourà i garantirà la integració social i funcional del barri amb la resta de la ciutat, especialment amb els barris de Merinals, Can Llong i Cifuentes.
Aquest sector situat al límit oest del terme municipal de Sabadell, limita al Nord amb el Camí de la Serra de Pedralba, i amb terrenys de conreu i boscos que van fins al límit del terme amb Terrassa, a l’est amb la Ctra N. 150 i el carrer de Malta (actual límit del barri d’Arrahona-Merinals) i al Sud amb el terme municipal de Sant Quirze del Vallès.
Com edificacions més destacades trobem la Masia Can Gamús, voltada d’horts, terres de conreu i fins i tot un petit bosquet. Cal esmentar també l’av. d’oliveres que dóna accés a la Masia des del c. d’Irlanda.
En la redacció del Pla Parcial a que es refereix aquest informe ja s’ha tingut en compte les prescripcions de la Modificació Puntual del Pla General Municipal d’Ordenació i s’hi ha incorporat els nous paràmetres.
2. CARACTERÍSTIQUES DEL PROJECTESuperfície total del Pla Parcial: 1.188.847 m2.
Quadre de superfícies:
Residencial 214.458 m2
Comercial 12.450 m2
Nº d’habitatges 3.285 vivendes
Els objectius i criteris del Pla Parcial coincideixen totalment amb els objectius que constitueixen norma bàsica en el PGO i amb els que fixa la Modificació posterior del Pla Parcial.
Sota l’objectiu general de fer una àrea de creixement de "acabi" la ciutat i fixi clarament el seu límits així com el límit de l’Àrea Agrícola, els objectius i criteris que fixa són:
Al ser un barri de nova creació, considerem de vital importància una orientació del comerç a implantar, des del moment zero.
4.1. Anàlisi quantitatiu.
Tenint en compte que estem parlant d’un barri de nova creació, a l’igual que en el cas de Can Llong, amb vocació de residencial i i en aquest cas agrícola, ubicat entre el barri de Merinals, Cifuentes i el nou barri de Can Llong, i vista l’experiència d’altres promocions d’aquestes característiques, estem en disposició d’analitzar la capacitat comercial d’aquest nou barri.
Els criteris que s’han seguit en l’elaboració dels present informe han estat els mateixos que ja s’ha detallat pel barri de Can Llong/Castellarnau, al tractar-se de dues zones de nova creació amb força similituds.
Aquest informe, per tant, analitza i orienta en la necessitat de comerç i serveis que aquest nou barri necessita, trobant el punt d’equilibri entre aquestes dues situacions:
- Produir una oferta excessiva de locals comercials, destinant de forma mecànica els baixos dels edificis residencials a establiments, amb independència de la demanda, la ubicació o simplement d’una justa relació entre hàbitat residencial i oferta comercial.
- no tenir en compte el paper del comerç com un servei a la població resident (comerç de proximitat) i generador d’activitat en el carrer, utilitzant tipologies que imposibiliten la seva implantació en planta baixa.
A partir de les premises metodològiques detallades en el cas del barri de Can Llong/Castellarnau i tenint en compte els següents aspectes:
Considerem per tant que les necessitats comercials i de servei d’aquests habitants queda coberta amb un màxim de 12.450 m2 de comerç i serveis, superfície comercial màxima definida en el present pla parcial.
Dins el sector terciari, per a saber la relació entre comerç i serveis, la millor font de que disposem és el cens que aquest equip ha realitzat a diferents municipis de Catalunya o barris de Barcelona. Evidentment, els resultats varien en funció de la zona estudiada. En l’ànàlisi de les característiques d’aquest barri considerem com a òptim la següent relació: 70% de l’oferta destinada a usos comercial i el 30% a serveis.
Per tant, proposem a Can Gambús una superfície de comercial d’uns 8.700 m2 i de serveis de 3.750 m2.
La distribució de les diferents activitats -segons les premises metodològiques detallades en l’anàlisi del barri de Can Llong/Castellarnau, és la següent:
Superfície %
Quotidià alimentari 2.540 m2 29,2%
Quotidià no alimentari 607 m2 7,0%
Equipament personal 1.244 m2 14,3%
Equipament llar 1.435 m2 16,5%
Lleure i cultura 774 m2 8,9%
Altres 600 m2 6,9%
Supermercat 1.500 m2 17,2%
TOTAL COMERÇ 8.700 m2 100,0%
I la distribució dels serveis:
Institucions financeres 18%
Altres oficines i serveis 12%
Restauració 35%
Serveis personals 25%
Altres 10%
TOTAL 100%
(Font: BFL)
4.2. Anàlisi qualitatiu
Després de l’anàlisi quantitatiu i tenint en compte les necessitats comercials de la zona, es defineix el tipus de comerç que creiem s’hauria d’instal.lar en el barri de Can Gambús.
La concentració comercial del barri s’ha de situar en la Ronda Urbana, en el tram comprès entre la primera rotonda des de la N-150 fins al carrer transversal posterior a la segona rotonda.
Les illes en que es permet l’ús comercial, i en les que s’aconsella la instal.lació d’un comerç quotidià amb oferta complementaria (equipament persona/llar) així com les activitats vinculades amb l’oci, són les següents :
.Illes : 8.2E, 9.2E, 11. 2E , 12.2E,13.1E3, 14.1E3 i 15.1E3.
Es recomana la ubicació, en les parcel.les properes a la segona rotonda, de les activitats d’oci i restauració.
La ubicació més adient per al supermercat considerem que seria les parceles de la Ronda Urbana, tant pel dimensionat comercial com per l’accés a la zona.
En les illes situades en el carrer de Malta s’hauria d’instal.lar el comerç de proximitat, el comerç vinculat a les activitats quotidianes, per tal de satisfer les necessitats tant dels habitants del barri de Can Gambús com de els Merinals, especialment del barri d’Arrahona, que tal com ja hem esmentat es troba infradotat a nivell comercial.
. Illes: 16.1E3, 17.1E3, 18.1E2, 19.1E2, 20.1E2, 21.1E1, 22.1E1
Com a punt final d’aquest apartat, voldriem fer dues recomanacions:
- Per evitar "mortaldad comercial" en hores d’obertura del comerç, no es recomana la implantació de gaires entitats financeres, ni d’Agents de la Propietat Immobiliària, empreses d’assegurançes i empreses de treball temporal en l’eix central de la Ronda Urbana.
- Per evitar el minifundisme, cap establiment hauria de tenir una superfície bruta de menys de 30 m2, a excepció d’activitats puntuals com quiosc, estanc, bijuteria, reparació de calçat, caramels, etc...
En el plànol que s’adjunta s’ha plasmat les zones en que segons la Modificació Puntual del Pla Parcial de Can Gambús és permès l’ús comercial, així com els metres quadrats de sostre comercial, i els conceptes de comerç a implantar en funció de les característiques morfològiques i edificatòries del nou barri.
